都心のセカンドハウスビル開発

不動産の「Both Sides=左(投資用)と右(自用)」、そのどちらにも付加価値(+One)を!

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NISHIAZABU

都心型セカンドハウスビル開発のご案内

「KAKUREGA」というセカンドハウスを西麻布という場所に建てること、それは「最高の贅沢」です。

乗り物好き、音楽好き、映画好き、お酒好き、という多趣味な仲間が集って、朝まで時間を忘れて語り合えるような空間造りがコンセプトです。

そこは、プライベートな居住空間、執務空間でありながらも親しい仲間と集うソシアルな空間でもあります。

 

今回は西麻布1丁目(敷地約39坪)の物件をモデルとして2つの開発プランをご紹介します。

なお、この物件は現在、弊社の一般媒介物件として実際にご購入することも可能です。(2017年12月1日現在)

 都心型セカンドハウス開発のプラン概要

例えば、西麻布一丁目の土地の場合は、六本木周辺に在住又は勤務されている方等を想定し、将来の資産価値も期待できるセカンドハウス用のビルを開発するプランを想定しました。

 

都内での商業エリアに近い土地では、高さ制限等の法令規制が複雑で、その土地の建蔽率や容積率だけをみても実際にはどのようなプランが可能かは、すぐにはわからないものです。

 

敷地によっては設計開発のプランニングの巧拙でその土地のポテンシャルの判断を見誤ることもあります。

 

 

 フロア開発プラン~特定の工法に縛られず柔軟に対応

多忙でも仕事も趣味も職住近接で両立させたい方の贅沢な都心の超高級セカンドハウスとして、フロア毎に異なる目的のプランを想定しました。

 

またニーズに応じて構造の違う2つのプランを検討しました。

 

 

【プランA:重量鉄骨の最新工法~他の施工会社ご紹介も柔軟に対応】

私たちは、特定の建築業者に縛られず、その土地の開発に最も有効なプランで建設可能な相手を探して、柔軟にオーナー様のご希望に最も近い有効活用プランをご提案可能です。

 

例えば、RC構造では柱が邪魔になるような敷地でも、従来ではできなかったような最新の重量鉄骨工法を使えば、柱をなくしたり、敷地ぎりぎりまで建築することが可能となるケースがあります。

 

例えば、下記のケースでは既存のRC工法では容積を消化するために上に階を伸ばすと耐震強度確保のための柱が必要でガレージに2台止める空間が確保しづらくなりますが、某ハウスメーカーの工法による重量鉄骨構造を使えば柱をなくして上まで伸ばすプランを入れることができます。

 

敷地とご予算の条件に応じて、中小工務店から大手ハウスメーカー、スーパーゼネコンまで規模に関わらず幅広く柔軟に施工業者を選定して対応できるのが私たちの強みです。

弊社グループ会社が設計や工事監理、施工会社は別の会社といった方法でビルの完成までお手伝いすることも可能です。(相手の施工会社ごとにご相談になります。)

 

 詳細はお問い合わせ下さい。

 

 

 

 

 

【プランB:RC構造で地下も柔軟に活用】

RC工法で、できるだけ容積率を消化できるように地下も利用し、上層階も法令ぎりぎりまで建てるプランです。

 

この土地の場合は、容積率をなるべく消化するような建物をRC構造で設計すると、1階の入口付近のどこかに柱が必要になり、車を2台入れるガレージにすると、車の出入りが窮屈な間取りとかに制限されます。

そこで、このプランでは、開発コストは上がりますが、地下も含めて容積率をできるだけ消化することを優先し、車を1台にして、その車を眺めることができる「ビルトイン・ガレージリビング」とし、2階~4階を住居としました。

いずれかをSOHOフロアとして、自宅兼事務所的に利用したり4階はBARカウンターのようなプライベートラウンジにするのもいいでしょう。

地下は防音仕様のシアタールームやプロミュージシャンの方なら録音スタジオ等も立地にマッチしたニーズだと思います。

 

 

 

 

 

 

このプランの詳細を見てみたい方はこちらへ!

 土地から探して建てたい方へ~ボリュームチェックとは?

【ボリュームチェックなしにその土地が高いか安いかはわかりません】

 

 

 

 

 

 

 

建築の「ボリュームチェック」とは、実際に建築可能な実効容積率をチェックすることです。

 

売り出されている土地の「物件概要書」には、土地の面積以外に「用途地域」と「建蔽率、容積率」が表示されていますが、ここでの「容積率」は「都市計画で定める容積率」を単純に表示しているケースが殆どです。

 

しかし、もうひとつ大きな制限として「前面道路の幅員による容積率」を満たす必要があり、そのために、物件概要書には接道の状況が併記されます。

 

では、この2点がわかれば実際にどのくらいの建物が建つかが容易にわかるかというと、そう簡単ではありません。

 

「都市計画」と「前面道路の幅員」の2つから容積率が算定されてても、実際には、他の建築関係の法令により、その容積率の上限まで使えないケースが多く出てきます。(逆に容積率が緩和されるケースや容積率に算入しなくてよい部分とか細かい点がたくさんあります。)

 

このように、敷地にかかる法的な規制を調査して、その敷地にどのくらいの延床面積の建物が建つか検討することを業界用語では「ボリュームチェック」と呼んでいます。

 

つまり、その土地が高いか安いかは、どのくらいの建物が建てられるのかがわからなければ、正確にはわからないのです。

 

【ボリュームチェックは設計受託の前提がないとお受けしづらい】

 

 

 

 

 

 

 

しかし、ボリュームチェックを行うためには、用途地域、斜線制限、容積率、建蔽率、日影(規制)、高度制限、天空率などを調査する必要があり、なかには役所に行って確認しなければわからないこともあったりと、専門知識が必要な上に、きわめて手間のかかる作業です。

 

設計の受注に結びつかない、ボリュームチェックだけの作業は手間がかかる割には、収入が少なく、多くの設計士さんは、できれば避けたいというのが本音です。

 

まして、無料でボリュームチェックサービスを行う、ということは、とてもお受けできる話ではない、という感じです。

 

つまり、必ず設計か何かの発注をしてもらえるお客様に対して、その商売の前提となる土地を買わないことには始まらないから、サービスでボリュームチェックをさせて頂く、というのが通常であり、そうした契約や暗黙の了解なしには、ボリュームチェックを無料でお受けすることは難しいのです。

 

 

【土地から探して開発したい方へ】

 

 

 

 

 

 

 

こうした業界事情は私たちも同じで、なかなか無料でボリュームチェックのサービスをご提供させて頂く、ということは難しいのですが、私たちに「土地」を購入する際の買主側の仲介手数料を頂戴できるとかの前提であれば、一定の範囲でサポートさせて頂くことが可能になります。

 

北辰不動産グループでは、仲介や設計以外にも施工やビル管理まで、不動産開発、運営に関するトータルなサービス提供が可能ですので、いずれかの発注をして頂ける前提があれば、土地探しの際のボリュームチェックを含めて、様々なサポートをさせて頂けます。